探？虹桥CBD商务区标杆项目——瑞安虹桥天地
微信号：识居
ID：ShiJuer
原作者：夯土
本文已获得授权
瑞安又出新作品了！
先来看看这是什么？
机场？非也，这是商场里的远程值机
作为瑞安粉，夯土的“识居虹桥”系列就从虹桥天地开始。瑞安是夯土非常尊敬的房产公司，它在上海的深耕细作与取得的巨大成就，也许在很长一段时间内都无法被其他同行所超越。新天地、创智天地、瑞虹新城几个项目的运作堪称点石成金。这次，瑞安再次把他擅长的“天地模式”的魔杖点向了这里，并信心满满地全部自持。展示办公与演艺中心惊艳亮相，赚足了眼球。
总体而言，虹桥天地整个项目是成功的，有理念、有情怀、用心打造、不急功近利。现在初步运营后，北区的办公氛围很好，天地业态（餐饮）受到大家的喜爱，既满足了商务配套的需求，又吸引了周边的消费者。而且由于瑞安全部自持，后期的经营管理得到保障，不会出现很多同行所干的挣完就跑、后期随缘的状况。政府选择了有情怀的瑞安，应该是个上上之选。
然而，瑞安寄以厚望的、重金打造的南区，原本最能盛产金子的商场金矿，目前看来却好像不容乐观。设计师在大型商业综合体面前依然采用小家碧玉的“天地模式”，也许已经把项目带到了沟里。
虹桥CBD商务区，这块承载着上海“再造一个浦东”的宏大愿景的热土，正吸引着来自全国乃至全世界的目光。虹桥商务核心区占地4.7平方公里，25个项目差不多同时启动，干劲冲天、标语飘扬、泥头车飞奔，时至今日，500万方的地上建筑面积接近建设完成。
瑞安凭借在上海的强大号召力，当年以32亿拿下了核心区一期的首幅地块，就是现在建成运营的虹桥天地。
虹桥天地被绿化带分为南北地块
这块地占尽了所有优势：
位于核心区中轴线、唯一直接与枢纽地面地下双层连通、位于中央城市绿化带两侧、整个CBD范围内仅有的两块大型配套商业用地之一，本项目是当之无愧的虹桥CBD魁首项目。
那么，识居在南区商场究竟看到了什么？
如下图所示，虹桥天地南区分为三大功能块：商场、演艺中心、办公楼。北侧隔城市绿化带与北区相望；东侧跨越交通干道与枢纽连接；南面是纯办公用地；西面是另一个大型商业地块----龙湖天街。
总结下基地四周特点：
北侧--绿化带、地铁站，主要人流方向
东侧--消极界面，枢纽展示面，人流少
南侧--纯办公，无商业氛围，人流稀少
西侧--CBD主要街道，主要人流方向
效果图中看起来美好的愿景，最后却呈现了这样尴尬的局面：总计11万平方的大商场，居然成为了“困笼之兽”。本应积极的北界面，被演艺中心与办公楼截断，仅剩一个单调的小通道；本应积极的西界面被设计师无情漠视，尤其西南、西北两个主要人流方向，居然没有入口。
下面是一层平面示意
绿色是人流主要方向
黄色为商铺
蓝色为中庭
那么商场是怎么进去的呢？
看到那三个红色三角形了吗，
对，就是从那里进去的。
本无太大关联的南面与北面被一条生硬的通道联系起来，为了呼应西面过来的人流，又增加了一条通道，于是，一个完整的商场，在最为黄金的一层被切为了四块蛋糕。商业综合体设计的大忌：混乱动线、隐蔽入口、首层空间零碎，在这里居然被照单全收。
我们来看看几个入口的实景
11万方的综合体，地面三个主要入口，
隐藏得够深，够低调。
顾客走到这里是种什么样的体验呢？
只有两个字：混乱
上面谈到，面向CBD最主要街道的西南角与西北角，居然没有商场入口，实景是这样的：
这是热闹的西南角，人流汇聚之地，
没有入口，没有商业广场，
街对面就是龙湖天地，看看龙湖怎么做
这是热闹的西北角，面临城市绿带，
没有入口，没有商业广场。
我们再来看看一层平面图，
发现这两个转角并不孤单。
图中紫色的部分，几乎全部都是：
顾客几乎无法亲近的封闭消极界面。
首层最为黄金的对外经营、展示面被舍弃
还有这样的（南面）：
再来看看南北向的主通道：
原本就足够冷峻的建筑，在一层采用的又是深色高反射玻璃，完全无法营造足够有吸引力的商业氛围，人看人的互动关系无法形成，即使设置了最容易有人气的轻餐饮又徒叹奈何。
这里要是改成通透玻璃会怎么样？
接着看看内院：
本可以成为最具活力区域的内院，呈现的却是如此冷峻景象，尽管跟招商还未完全结束有关，但是有几个硬伤是客观的：
演艺中心不能在氛围上形成呼应关系。
内院GF层设计太单调消极。
临内院界面业态应以餐饮为主。
我们来看看港汇广场的内街：
要是我建议的话：
内院GF层应全面重新设计；演艺中心尽管承载了瑞安的情怀，但鉴于其撕裂了整体商业氛围，其GF与1F都可局部改为商业。
再来看看外围界面：
商场北侧，面对城市绿带无动于衷
（其实各个面以及内院都是如此）
看看环贸是怎么做的：
对城市体现出足够的热情、开放与欢迎
如果面向城市绿带再设置这么个入口
其实项目就很乐观了
从城市转角、到街道、内院、材质做法、立体层次，体会到的最大的感受就是：冷漠
设计师，这不是办公楼，这是商业，
你这样理解商业，真的好吗？
商业综合体的外场也是非常重要的一部分，良好的外场设计能起到引导人流、增加趣味性、举办商业活动等多重功效。那作为主打“娱乐”、“体验”、“演艺”等牌的虹桥天地，这方面应该会有特长吧？
这是沿CBD主街道的界面与退界尺寸
这是沿城市绿带的退界尺寸
也是退界最大的一边，含人行道12.5米
于是，举办商业活动的时候是这样的：
占领人行道后，勉强安排二三十个位置。
再看看那几条贯穿一层的通道
要想激活这里，还需动动脑筋补救
这种好去处，只能是奢望了（静安嘉里）
虹桥天地的内部空间是用心打造了的，瑞安真切的投入了真金白银，看几个细节便明白：
设计细节统一，休息厅人性化
这可能是上海做得最好的、
最花钱的常开式防火门
然而在人气最旺、商业价值最高的中庭，
遗憾又来了：
尺度、功能、价值......
中庭的能量完全没有被激活，
下面这些景象，很难在虹桥天地出现
所谓爱之深恨之切，其实，虹桥天地并不是只有缺点。正如本文开篇所说，其实从整个项目来看，算是成功的。本文前面所谈之问题，很多集中于地面层，但其实整个项目南北区地下两层是紧密联系的，并与枢纽进行无缝对接。从地下流线来说，目前可以算是比较成功。
同时，除了展示办公、演艺中心这两个亮点之外，正如开篇所说，虹桥天地还针对旅客引入了大陆首个“远程值机”概念。这是一个非常前卫且极难实现的决策，可以想象，瑞安做了多少工作才能最终解决行旅安检、保管、转运对接等等难题。尽管目前来说接受度还不广（识居调查，现在日均使用此服务人数在10人左右），但是不能说不是一个颇有魄力的好决策。
在业态规划方面，尽管目前以休闲娱乐为主的定位基本准确，但是虹桥CBD区域目前最大的问题是人口导入过慢以及周边居住人口不足。CBD核心区500万方的地上建筑面积，仅有不到20万是住宅，其余全是商办；而且目前周边5KM内12个居住区，人口仅有约6万人，这是无法支撑起几十万方的商业综合体的体量的（虹桥天地13万方+龙湖天街20万方）。
商务人群与旅客人群仅能作为补充客源锦上添花，主要客源还得靠周边居住人口与市区周末休闲人群；所以尽管业态大的范畴是休闲娱乐，但应更加主题化、体验化、差异化，把市区休闲人群吸引过来。
聊了这么多，是因为笔者离虹桥天地并不远，夯土君比谁都更加希望它变得更好玩、更有趣。（完）
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